Меньше условий инвестору: как избавиться от недостроев
Меньше условий инвестору: как избавиться от недостроев
28 февраля 2017

Депутаты предложили Верховной Раде утвердить механизм, который поможет избавиться от долгостроев. На сегодня в Украине насчитывается около 10 000 объектов незавершенного строительства, каждый десятый из которых находится в столице. Некоторые наиболее привлекательные объекты выкупают крупные строительные компании, но большинство зданий так и остаются бесхозными и не только портят внешний вид города, но и создают опасность для его жителей.

Разрешить эту проблему и призван законопроект №6033, в котором прописан механизм завершения строительства недостроенных жилых объектов. Документом предлагается установить небольшой размер сбора при обращении в суд по вопросам, которые касаются недостроев. Долгострой, согласно законопроекту, не попадает в ликвидационную массу при банкротстве застройщика. А строительную компанию, которая возьмется за завершение работ на площадке, освободят от уплаты паевых взносов. Инвесторы строительства смогут создавать жилищные кооперативы.

Но в законопроекте оказалось много и других новаций, которые могут похоронить хорошую идею. Один из ярких примеров — законодательное определение долгостроя. По мнению разработчиков документа, — это незавершенный объект жилого строительства, который строился легально. Иными словами, строительная компания получила все разрешения, а квартиры в таком доме должны купить более десяти человек. Что же в этом случае делать инвесторам, которые вложили деньги в незаконные стройки? Таких примеров по всей стране довольно много.

Существует и масса других проблем. Например, что делать, если документации, подтверждающей расходы на строительство, нет? Разработчики также не конкретизировали, что имеется в виду под документом, дающим право на строительство. Это декларация, или разрешение или еще что-то? Таким образом, документ недоработан до конца, так как есть возможности для манипуляций.

Но даже, если застройщик возводил дом легально, и есть все необходимые документы на строительство, осложнить процесс достройки объекта незавершенного строительства может договор с покупателями квартир. Перечень договоров, которые, по мнению авторов законопроекта, подтверждают передачу имущественных прав, не охватывают все существующие случаи, например, инвесторов, которые приобретали деривативы или заключали инвестиционные договора, хотя они и запрещены законодательством.

Также среди новаций законопроекта создание нового регулирующего органа — специальная временная комиссия по достройке зданий. Причем возглавить такой орган авторы законопроекта предлагают председателю соответствующего сельского или городского совета. Такое решение может не упростить, а значительно усложнить все процедуры, связанные с достройкой. Практика показывает, что создание подобного органа лишь усилит бюрократическую нагрузку на весь процесс заключения договора с инвестором.

Как правило, самая главная проблема для застройщика — урегулировать проблемы с землепользователем, а также целевым назначением земельного участка. В законопроекте об этом ни слова. А ведь среди долгостроев много объектов, построенных с пренебрежением целевого назначения земли или вообще без права на использования земли под объекты. Эти здания так и останутся долгостроями? Не исключено, что если все эти нормы будут приняты, то существенно сократить количество недостроев не удастся, так как лишь единичные объекты соответствуют всем требованиям данного законопроекта.

Евгений Ермоленко, руководитель юридического департамента компании Интергал-Буд