ОСББ в новобудовах: як не потрапити у пастку

  • 28/03/2019

ОСББ є найбільш ефективною формою управління спільним майном (багатоквартирним будинком). Тому власники квартир у новобудовах за Законом України мають право створювати ОСББ. Але, як показує практика, не завжди мешканці розуміють, що означає створення ОСББ, які права та обов’яки матимуть власники квартир і кому вони доручають управління своїм житлом. Юристи компанії «Інтергал-Буд» підготували декілька порад для мешканців, які планують створити ОСББ в новобудовах.

Як створити: алгоритм дії

Якщо говорити про загальний алгоритм, процедура створення ОСББ включає такі етапи:

- створення ініціативної групи;

- формування реєстру співвласників;

- скликання установчих зборів;

- підготовка проекту Статуту ОСББ;

- проведення установчих зборів;

- державна реєстрація ОСББ.

Ініціативна група має складатися не менш як з трьох осіб. Саме ця група і скликає установчі збори, необхідні для створення ОСББ. Далі група має повідомити кожного співвласника про час та місце зборів. У зборах беруть участь безпосередньо співвласники квартир чи нежитлових приміщень будинку, інакше потім збори можуть визнати проведеними всупереч нормам закону.

У законі немає мінімального кворуму загальних зборів, але вказано, що погодитися зі створенням ОСББ мають співвласники більше половини загальної площі квартир на нежитлових приміщень.

Порушення такої процедури може стати підставою для визнання недійсними рішення установчих зборів та статуту ОСББ, скасування його держреєстрації.

Моментом, із якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами, а державна реєстрація об’єднання. Тому державна реєстрація є останнім етапом у процедурі створення ОСББ. Вона проходить так само, як реєстрація юридичної особи.

Ризики та міфи про ОСББ

Юристи компанії «Інтергал-Буд» розповідають також про ризики, які повинні розуміти мешканці при створені ОСББ: це несвоєчасна оплата деякими мешканцями витрат за утримання будинку, через яку невчасно сплачуються рахунки на утримання будинку, не отримує зарплату персонал, невчасно обслуговується інженерне обладнання будинку, не проводяться необхідні ремонтні та профілактичні ремонти.

Наприклад, в новобудову в перший рік заселення не більше 50% мешканців добросовісно оплачують утримання будинку, а решта цього просто не роблять.

Навіть якщо більша частина мешканців погодиться на створення ОСББ, це не означає, що усі вони будуть своєчасно платити.

Нажаль, компанія вже має досвід на своїх об’єктах, коли правління ОСББ в будинках не справляється зі своїми обов’язками. Коли ОСББ не може самостійно вирішити проблеми, що неодмінно з’являються в процесі експлуатації будинку, наприклад,  пошкодження асфальтового покриття біля будинку, ремонт труб або ліфтів, вони звертаються до компанії-забудовника за допомогою. А мешканці массово пишуть заяви про вихід з ОСББ, бо розуміють, що краще, коли обслуговуванням будинку займається професійна експлуатуюча організація.

Радимо уважно приглядатися до складу ініціативної групи із створення ОСББ та осіб, яких ви обираєте до керівних органів.

Серед співвласників можуть бути активісти-пенсіонери, безробітні, чи ті, хто просто прагне уваги до своєї персони. Такі особи часто бачать в ОСББ місце свого заробітку, не маючи при цьому потрібної кваліфікації.

Захопити владу в ОСББ можуть недобросовісні люди, які будуть "заробляти" на діяльності об’єднання, отримувати дохід за рахунок "відкатів" на завищених розцінках підрядників тощо.

Керівництво ОСББ може також використовувати приміщення будинку (вестибюлі та холи, наприклад) у власних цілях: починаючи від проведення днів народження, закінчуючи нелегальною арендою.

Розпоряджайтесь своїми правами розумно і не піддавайтесь на маніпуляції, які надалі можуть призвести до пошкодження або обезцінення вашого майна.