Анна Лаевская: законопроект №5091 требует существенных доработок

Законопроект о защите прав инвесторов (№5091), который был принят Верховной Радой в первом чтении, имеет существенные недостатки и требует доработок. Об этом заявила Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Буд» на заседании Комитета Конфедерации строителей Украины по вопросам финансовой, банковской и инвестиционной деятельности, которое состоялось 6 октября.

Одной из ключевых тем заседания стал законопроект «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», в частности, проблематика предлагаемых депутатами изменений с точки зрения застройщиков. Свое экспертное мнение по этому вопросу высказала Анна Лаевская.

Первое, на чем сосредоточила внимание госпожа Лаевская, это терминология законопроекта, которая определяет понятие «заказчика» и «девелопера», однако исключает понятие «инвестора», что противоречит логике работы рынка и деятельности любого крупного застройщика.

Вторая важная проблема текста будущего закона – необходимость согласования с покупателями любых изменений проектных параметров объектов недвижимости, площади мест общего пользования, технических помещений и тому подобное.

Как пояснила коммерческий директор, такие изменения неизбежны в процессе отработки решений по внутренней инженерии объекта и выдачи рабочей документации на строительство, однако не приводят к ухудшению проекта или дополнительному заработку для девелопера за счет формирования новых коммерческих площадей. «Например, изменение оборудования, его производителя или мощностей, изменение точек врезки коммуникаций – вопросы, которые, согласно предлагаемым законодательными изменениями, должны согласовываться со всеми лицами, которые приобрели квадратные метры на данном объекте. Целесообразно и реально ли это, если таких лиц может быть несколько сотен? Конечно, нет. Единственное, к чему это приведет, увеличение сроков строительства», – отметила Анна Лаевская.

Это же касается и нормы о возможности расторжения договора из-за задержки ввода в эксплуатацию на более 6 месяцев. Как отметила эксперт, такие задержки возникают в основном не по вине застройщика. Причиной же являются преграды со стороны контролирующих органов.

«Является ли данные положения защитой интересов покупателей? Сомнительно. В основном те, кто вкладывает средства в первичную недвижимость, особенно на низких этапах готовности объекта, не заинтересованы в возможности расторжения договоров», – пояснила госпожа Лаевская. Это не рыночный механизм, он не учитывает удорожание недвижимости и инфляцию. Ведь в таком случае покупатели теряют не только время, но и возможность сохранить стоимость инвестированных денег.

Хотя даже сейчас договоры компании «Интергал-Буд» дают возможность покупателю расторгнуть договор с возвращением средств в течение 60-ти дней - случаи использования этой возможности единичные за всю историю компании.

Как отметила коммерческая директор «Интергал-Буд», крупные компании-застройщики отчитываются о динамике строительства на своих объектах, прописывают в договорах ключевые для покупателя положения относительно характеристик приобретенных помещений, а вся необходимая финансовая информация доступна в открытых источниках или по дополнительному запросу. Поэтому условия, которые предусматривает новый законопроект, являются скорее инструментом давления на девелоперов и источником для возможных манипуляций.

Еще одна проблемная точка – вопросы налогообложения. Опять возвращаемся к теме НДС на первичную недвижимость, ведь первая регистрация прав на будущий объект недвижимости будет облагаться налогом. Это приведет к росту цен и потери инвестиционной привлекательности первичного рынка недвижимости. Более того, сейчас распространена схема, когда переуступка объекта осуществляется до момента регистрации прав собственности. В таком случае инвестор теряет только сумму комиссии застройщику, который является посредником такой сделки. Законодательные же изменения предусматривают значительное налоговое обременение, что приведет к сокращению объема именно инвестиционных сделок на рынке.

«Примерно 40-45% всех покупателей на рынке первичной недвижимости являются инвесторами, которые нацелены на получение дохода от перепродажи объекта на финальных стадиях строительства. Поэтому мы говорим о возможной потере одного из самых прибыльных и самых эффективных инвестиционных инструментов для украинцев», – отметила Анна Лаевская.

К проблематике законопроекта эксперт также отнесла создание механизмов препятствования работе застройщика. При этом девелопер лишен возможности продолжать строительство на объекте на время защиты своих интересов в судебном порядке или другими законными методами.

Что касается гарантийной доли в объекте строительства, которая по замыслу авторов законопроекта должна стать своеобразной страховкой на случай невозможности завершить строительство девелопером, то эта норма имеет существенный недостаток в практической реализации. Как предполагается, размер этой доли будет определять Кабмин. Сейчас ведутся разговоры о 10-20% от общего количества квадратных метров на объекте. Эта доля не способна сделать проблемную недострой привлекательной для других застройщиков. Интерес девелопера может возникнуть на уровне 30-40%, а в некоторых случаях – 50% и выше. Все зависит от того, какой это объект, имеет ли он грубые нарушения, требующие исправлений, и на каком этапе было остановлено строительство.

Анна Лаевская также обозначила не такую ​​очевидную, но важную проблему для развития рынка недвижимости – потерю части игроков. Речь в первую очередь шла о небольших компаниях, которые не имеют достаточно собственных финансовых мощностей и для своей деятельности нуждаются в привлечении средств со стороны инвесторов. Это несет две угрозы. Первая: сокращение объема рынка недвижимости, а как следствие – рост цен на квадратные метры. Вторая: уменьшение конкуренции на рынке, которая является стимулом для развития отрасли и улучшения проектов строительства. 

«Отсутствие проектного кредитования, которое бы позволило небольшим, региональным компаниям вести свою деятельность без привлечения средств из продажи на этапе строительства, выведет с рынка часть застройщиков. Для конечного потребителя это недостаток. Ведь даже небольшие игроки стимулируют качественные изменения (улучшения фасадных решений, обустройство придомовой территории и т.п.), а также гибкость в вопросах формирования цен и условий приобретения будущих квартир», – пояснила госпожа Лаевская.

Ключевая мысль, которую высказала коммерческий директор компании «Интергал-Буд», заключалась в том, что защита прав и интересов покупателей, заботу о которых декларируют авторы законопроекта, невозможно без защиты прав застройщиков. Девелоперы должны работать без боязни лишних проверок, угрозы блокирования или ареста строительства и задержки в выдаче разрешительных документов.

Анализируя текст проекта закона, Анна Лаевская обратила внимание и на возможные позитивные изменения. В частности, по словам эксперта, регистрация имущественных прав на квартиры, которые строятся, открывает возможность использовать их в качестве залога. Это простимулирует банки к увеличению количества ипотечных сделок.

Резюмируя, госпожа Лаевская отметила, что подобные законодательные изменения должны приниматься в сотрудничестве с крупными игроками рынка, которые предоставят не просто критику законодательных инициатив, а объективную экспертную оценку и резонные замечания, в случае учета которых выигрывают все стороны процесса.